【导语】

近年来,生活中出现了房主為(wèi)谋取更高的经济利益,将自己的房屋“一房二卖”的现象,导致房屋交易关系的混乱,造成房屋买受人合法权益的侵害。天津市女企业家协会在本期就“一房二卖”问题展开案例分(fēn)享，以期对“一房二卖”现象的预防有(yǒu)所裨益。

【案情简介】

2017年周某以260万元的价格購(gòu)买了一处山(shān)东某小(xiǎo)區(qū)的预售商(shāng)品房，2018年11月，周某以290万元的价格将该房出售给齐某，双方签定的購(gòu)房合同约定，签约当日由齐某先支付总房价的50%，周某将房屋交付给齐某，余款由齐某在90日内支付，支付余款当天双方共同至不动产交易中心办理(lǐ)过户手续。后齐某按约支付了房款并实际占有(yǒu)了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。

2019年3月周某通知齐某表示不再履行原購(gòu)房合同，次日，周某与郑某就系争房屋订立了購(gòu)房款為(wèi)325万元的售房合同，并于当日下午在不动产交易中心办理(lǐ)了产权过户手续。郑某随即凭不动产权证进入系争房屋，强行终止了齐某的装修活动，并更换了门锁，引发了纠纷。因此，齐某以周某、郑某為(wèi)被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他(tā)人利益為(wèi)由，请求法院确认周某与郑某间的买卖合同无效，并要求周某继续履行对其的房屋过户义務(wù)。最终法院认定已办理(lǐ)过户登记的郑某享有(yǒu)房屋所有(yǒu)权。齐某可(kě)以要求周某返还已付購(gòu)房款及利息，并可(kě)以请求周某承担不超过已付購(gòu)房款一倍的赔偿责任。

【法律分(fēn)析】

一、《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条规定：具有(yǒu)下列情形之一，导致商(shāng)品房买卖合同目的不能(néng)实现的，无法取得房屋的买受人可(kě)以请求解除合同、返还已付購(gòu)房款及利息、赔偿损失，并可(kě)以请求出卖人承担不超过已付購(gòu)房款一倍的赔偿责任：（一）商(shāng)品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又(yòu)将该房屋抵押给第三人；（二）商(shāng)品房买卖合同订立后，出卖人又(yòu)将该房屋出卖给第三人。

二、根据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百零九条第一款规定：不动产物(wù)权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有(yǒu)规定的除外。

三、根据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百零九条第一款第二款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义務(wù)。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义務(wù)。

四、根据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百六十五条第一款规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债務(wù)人在一定期限内不履行债務(wù)则合同自动解除，债務(wù)人在该期限内未履行债務(wù)的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有(yǒu)异议的，任何一方当事人均可(kě)以请求人民(mín)法院或者仲裁机构确认解除行為(wèi)的效力。

五、根据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百六十六条第一款第二款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可(kě)以请求恢复原状或者采取其他(tā)补救措施，并有(yǒu)权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可(kě)以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有(yǒu)约定的除外。

六、根据《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义務(wù)或者履行合同义務(wù)不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【典型意义】

“一房二卖”是指房屋的所有(yǒu)权人将同一套房屋分(fēn)别出卖给两名購(gòu)房人，就同一套房屋和两名購(gòu)房人分(fēn)别订立房屋买卖合同的行為(wèi)。法律并没有(yǒu)明确禁止一物(wù)二卖，只要合同具备法律规定的有(yǒu)效要件即合法有(yǒu)效。房屋的所有(yǒu)权人“一房二卖”将产生两份合同义務(wù)，任何一份合同不能(néng)履行的，都将承担违约责任。

两份买卖合同均為(wèi)有(yǒu)效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理(lǐ)房屋所有(yǒu)权变更登记、合法占有(yǒu)房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

在此提醒，房屋买受人在購(gòu)房前需审核中介机构资质和买卖房屋权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在相关机构进行备案，要注意及时办理(lǐ)房产变更登记。

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供稿人：天津文(wén)诺律师事務(wù)所 李竹青律师