【导语】

借名买房是指实际購(gòu)房人因不具备購(gòu)房、房屋贷款资格等原因借用(yòng)他(tā)人名义購(gòu)房，借名人实际支付購(gòu)房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有(yǒu)权登记在其名下的行為(wèi)。司法实践中，借名人与出名人往往因為(wèi)后续办理(lǐ)房屋过户问题产生纠纷，诉至法院。

【案情简介】

吴某与王某系亲戚关系，因吴某暂无購(gòu)房资格故借用(yòng)王某名义購(gòu)买系争房屋。吴某支付全部房款后，房屋产权登记在王某名下，但由吴某负责保管購(gòu)房合同、房屋产证等購(gòu)房资料并实际居住使用(yòng)房屋。后吴某达到社保缴纳年限而具备購(gòu)房资格，要求王某将房屋过户至其名下，但王某以各种借口拖延办理(lǐ)过户手续，吴某遂请求法院确认房屋所有(yǒu)权归其所有(yǒu)，并要求王某按照约定配合办理(lǐ)过户手续。王某以双方约定违反法律规定且吴某无权直接要求获得房屋所有(yǒu)权為(wèi)由进行抗辩。

【法律分(fēn)析】

《民(mín)法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民(mín)事法律行為(wèi)无效。

《民(mín)法典》第208条规定，不动产物(wù)权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物(wù)权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《民(mín)法典》第215条规定，当事人之间订立有(yǒu)关设立、变更、转让和消灭不动产物(wù)权的合同，除法律另有(yǒu)规定或者当事人另有(yǒu)约定外，自合同成立时生效；未办理(lǐ)物(wù)权登记的，不影响合同效力。

【典型意义】

实践中，借名买房存在以下几种情形：借名購(gòu)买政策性保障住房、為(wèi)符合限購(gòu)政策而借名購(gòu)买商(shāng)品房、為(wèi)规避信贷政策而借名購(gòu)买商(shāng)品房等。吴某与王某之间的借名买房协议是否有(yǒu)效应当根据“借名原因”进行具體(tǐ)分(fēn)析。

一、政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有(yǒu)保障性质的政策性住房。如果吴某是因為(wèi)其不符合購(gòu)买政策性保障住房而与王某的签订借名协议，由于國(guó)家关于保障性住房的管理(lǐ)及分(fēn)配属于公共秩序范围，借名协议违反了《民(mín)法典》第153条第二款规定，应无效。

二、如果当时吴某是因為(wèi)规避限購(gòu)政策而签订借名协议，因為(wèi)房地产限購(gòu)政策属于调控政策，不属于法律、行政法规的强制性规定且往往具有(yǒu)阶段性、临时性，在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，不宜认定為(wèi)无效。该政策仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能(néng)，而非永久的履行不能(néng)。如果吴某在法庭辩论终结前仍不符合限購(gòu)政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

三、当事人為(wèi)获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行為(wèi)规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物(wù)抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能(néng)据此认定该行為(wèi)侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。

综上，借名买房合同并不能(néng)直接产生物(wù)权变动效果，在性质上应属于合同纠纷。因此借名方也要承担极大的法律风险，希望大家能(néng)慎重考虑尽量避免此类情况发生。

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供稿人：天津文(wén)诺律师事務(wù)所 刘婷婷律师